Complexo residencial na Zona Portuária do Rio: a região é uma das que tem atraído projetos com estúdios,um e dois quartos compactos,graças à localização — Foto: Marcelo Theobald
Com o orçamento apertado e o endividamento recorde das famílias,parte da classe média brasileira está escolhendo imóveis com preços e tamanhos menores — e principalmente sob o chapéu do Minha Casa,Minha Vida — para fazer o sonho da casa própria caber no bolso. Nessa escolha,pesa menos a metragem do imóvel,e mais a localização. São Paulo experimenta um boom de imóveis com dois quartos,de espaço compacto,tanto em vendas quanto em lançamentos. O movimento é impulsionado ainda pela revisão dos limites do preço de imóveis e da renda familiar enquadrados no programa de moradia popular do governo.
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Em maio,mais da metade (54%) de todas as unidades residenciais lançadas na capital paulista eram de dois quartos. Esse modelo de apartamento representou ainda 65% das vendas no período,ou mais de dois terços do total. É uma proporção similar à da comercialização de imóveis com metragem entre 30 e 45 metros quadrados,segundo dados do Secovi-SP. Um vagão do MetrôRio,por exemplo,tem 70m2.
Celso Petrucci,diretor de Economia da entidade da indústria imobiliária do estado de São Paulo,explica que,como os brasileiros de classe média estão com a renda comprimida — por juros altos,aumento de despesas regulares e dívidas —,o mercado volta sua produção para o segmento econômico,a locomotiva do setor. De janeiro a maio,70% das unidades lançadas em São Paulo estavam no MCMV,contra 57,3% em igual período do ano passado. Os projetos econômicos avançam,enquanto os de médio e alto padrão recuam.
— Em moradia popular,90% dos projetos hoje são do bom e velho dois dormitórios,porta de entrada do brasileiro no mercado imobiliário — diz Petrucci,destacando que há oferta de dois quartos para todos os níveis de renda.
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Especialistas apontam ainda que os novos limites de renda familiar e de valor do imóvel do MCMV ampliam acesso à casa própria para uma fatia dessa classe média com dificuldade de entrar no mercado imobiliário. Isso inclui a criação da faixa 4 do programa,em 2025 (renda de R$ 9.600,01 a R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil),diz Ely Wertheim,vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic):
— Hoje o Minha Casa,Minha Vida atende a uma classe média que ia comprar um apartamento de R$ 600 mil e que (pelo programa) baixou para R$ 450 mil,R$ 500 mil,com condições muito boas.
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Dos lançamentos na capital paulista em maio,45% tinham preços entre R$ 275 mil e R$ 400 mil,novos tetos de valor das faixas 1 e 2 e da 3 do programa,respectivamente.
Ana Maria Castelo,coordenadora de Projetos da Construção no FGV Ibre,destaca que 91% dos novos imóveis em São Paulo custam até R$ 700 mil,pouco acima do teto da faixa 4 do MCMV:
— Quando planejam comprar um imóvel,as pessoas avaliam quanto têm para entrada e prestações. Daí,veem opções de financiamento e preço do imóvel. Vão se ajustando a essas condições. E cada vez mais priorizam localização. Abdicam de espaço para estar mais perto de infraestrutura urbana e do trabalho.
Ela cita ainda uma questão demográfica:
— De 2016 para cá,o MCMV tem 59% dos contratos com millennials (nascidos entre 1981 e 1996) e 20% com a geração Z (1997-2012). O programa tornou mais acessível a aquisição do primeiro imóvel,fisga quem mora sozinho,casais ou famílias com um ou dois filhos.
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O analista de marketing carioca José Bastos,de 28 anos,sonhava com a casa própria desde 2022. No início de 2025,comprou um imóvel de 35m2 e dois quartos no Tanque,Zona Sudoeste do Rio:
José Bastos comprou um apartamento na planta,no Tanque — Foto: Arquivo pessoal
— Foi o que eu consegui com as melhores condições,especialmente com um condomínio com área de lazer.
Bastos já tem planos de passar para um imóvel maior:
— O segundo quarto é minúsculo. Não estou infeliz,mas se o mercado estivesse mais controlado eu conseguiria ter mais espaço pagando menos. Para o futuro,já penso em vender. Se quiser construir uma família,terei de buscar outro apartamento.
Beatriz Aguiar queria comprar um apartamento de dois quartos,mas acabou comprando um estúdio na Zona Portuária — Foto: Arquivo pessoal
Beatriz Aguiar,de 27 anos,trabalha em uma agência de publicidade e mora em Botafogo,Zona Sul do Rio,com os pais e a irmã. No fim de 2023,começou a juntar dinheiro para adquirir um imóvel e,este ano,comprou na planta um estúdio na Zona Portuária,a ser entregue em 2028.
— Estava tentando um apartamento de dois quartos,porque trabalho de casa e queria um escritório. Mas os valores passaram muito do meu orçamento. Então,peguei um estúdio de 30m2,num condomínio com lazer,como eu queria. Preferi algo menor,que coubesse no meu orçamento — conta Beatriz.
A demanda segue forte. No primeiro semestre,apesar dos juros altos (a Taxa Selic está em 14% ao ano),as concessões de crédito no setor atingiram R$ 180,9 bilhões,alta de 23% ante igual período de 2025. Os financiamentos com recursos da caderneta de poupança subiram 28,5%,e aqueles com recursos do FGTS,sobretudo no MCMV,cresceram 22%.
Isso reflete medidas do fim do ano passado,como a elevação do teto para financiar imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões,e o aumento,pela Caixa,de 70% para 80% da fatia financiável do valor do imóvel.
No Rio,compactos e estúdios correm na frente. Segundo as empresas,os lançamentos para a classe média têm de ser competitivos em preço para saírem do papel.
— A locomotiva em lançamentos do Rio tem sido os estúdios e os de um quarto,principalmente na Zona Sul,no Centro e na Barra — diz Leonardo Schneider,vice-presidente do Secovi-Rio. — O atrativo mais forte é para investidores que compram para alugar,mas há pessoas da Região Metropolitana que desejam um imóvel para estar no Rio a trabalho,por exemplo.
Projeto da Patrimar,Connect Square — Foto: Divulgação
No mês passado,a Patrimar lançou um empreendimento no Centro,no Buraco do Lume,com 624 unidades,sendo 351 estúdios com preços a partir de R$ 324 mil. Há ainda 195 unidades de um quarto (a partir de R$ 389 mil) e outras 78 de dois (a partir de R$ 579 mil). Em 12 horas,foram vendidas as 340 unidades da primeira fase.
Já a RJZ Cyrela lançou,em março,o In the Park - Cidade Jardim,na Barra Olímpica. São 1.313 unidades,sendo 900 estúdios,com preços a partir de R$ 360 mil,e opções de um a três quartos.
— Vendemos 1.100 unidades no primeiro mês. Há um movimento de pessoas querendo sair do aluguel,que encareceu muito. A proibição da locação de curta temporada em imóvel residencial padrão também pesou,ampliando a demanda de projetos para esse mercado — diz Thiago Athayde,superintendente comercial da RJZ.
As vendas para a classe média mais alta não têm o ritmo do segmento econômico,mas alguns projetos mostram fôlego. Em abril,a Patrimar lançou o Breeze,com 256 unidades de dois e três quartos a partir de 55m2 e preços entre R$ 650 mil e R$ 800 mil,na Barra. Em três meses,70% das unidades foram vendidas.
Colaborou Leticia Guimarães,estagiária sob a supervisão de Glauce Cavalcanti
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